Arabuluculuk sistemi değerlendirildi: Sorunlar hızlıca çözülüyor

Kira hukukunda kira bedelinin tespiti ve uyarlaması davaları, kira sözleşmesinin fesh ve tahliye davaları, bunlarla ilgili alacak ve tazminat talepli davalar hukuk sistemi içinde önemli bir yere sahip ve bunlara ilişkin her yıl yargının önüne binlerce dosya geliyor.

5 Nisan 2023 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7445 Sayılı Kanun, Kira Hukuku alanında önemli bir yenilik getirdi. Bu yenilikle kira davaları öncesi arabuluculuk süreci zorunlu kılındı. Yapılan değişiklikler 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girdi ve ilamsız icra yoluyla tahliye davaları dışındaki uyuşmazlıklarda arabulucular önünde çözüm aranmaya başladı.

Arabuluculuk sisteminin yargılama faaliyetlerine karşın çok daha az masraflı bir çözüm yolu olduğunu kaydeden Avukat Mahmut Özer, Gazete İlksayfa’ya şu sözlerle anlattı:

ÇÖZÜM SÜRECİ HIZLANDI

Kira uyuşmazlıkları ile ortaya çıkan süreç, özellikle altını çizmek isterim toplumsal huzurun ortadan kalkmasına neden olmaya başladı. Pratikten bahsedecek olursam mülk sahibi ‘benim bir kira gelirim var’ diyor Kiracı ise ‘onun kaç tane evi var’ diye bakıyor. Dolayısıyla bir kira ödenmemesi durumunda, ya da kiracıyla ev sahibi arasındaki en ufak bir sıkıntı çığ oluyor. Kamuoyuna da yansıyor.

KLASİK ALGI: BASKI

Yargılama faaliyetlerinde ise sürecin uzunluğu, adalet sistemine güveni zedeliyordu. Klasik şöyle bir algı oluştu. Ben dava açarsam zaten 8-9 ay sürecek, ben baskı yapayım. Kiracıyı baskılayayım diye düşünüyor vatandaş.

Bu nedenle arabuluculuk sistemi bu uyuşmazlıklarda çok daha hızlı ve etkin bir yol. Kira hukuku alanında bu anlaşmazlıklar arabulucuya başvurduktan itibaren üç hafta içinde, zorunlu haller durumunda da en fazla dört hafta içinde çözüme kavuşmaya başladı.

Ayrıca, arabuluculuk sürecinde yargılamada olduğu gibi harç, pul bedeli, keşif ücreti masraf gibi harcamalar da yapılmıyor. Yani arabuluculuk ücreti dışında mali bir külfet yok. Hatta anlaşma sağlanmadığı takdirde bu ücret de devlet tarafından karşılanıyor. Daha da önemlisi vatandaşın devlete ve adalet sistemine olan güveni artıyor.

ÜCRET TARTIŞMASI

Vatandaşların kafasındaki en büyük soru işareti ücret tartışması. Özer, arabuluculuk ücretlerine ilişkin şunları kaydetti:

“Arabuluculuk görüşmelerinin ilk 2 saatlik ücretini devlet karşılıyor. Bunu özellikle belirtmek istiyorum. Anlaşmaya varamama durumunda yine devlet karşılıyor. Peki, vatandaşlarımız arabulucuya ne zaman ücret ödemek zorunda kalıyor? Anlaşma neticesinde ücret yarı yarıya ödenebiliyor. Arabulucu önünde anlaşılması üzerine alınan anlaşma belgesi tıpkı mahkeme hükmü gibi işlem görüyor. İzah ettiğim üzere zamandan büyük bir tasarruf söz konusu. Sonuç olarak kira uyuşmazlıklarında mahkemeye başvurmadan önce arabuluculuk yoluyla çözüm arama zorunluluğu şahsımca Türk hukuk düzeni açısından oldukça önemli bir adım.”

“KANUNUN ÇİZDİĞİ SINIRLAR İÇERİSİNDE HAREKET EDİLMELİ”

Son dönemlerde yaşanan kira artışları ile ev sahibi-kiracı tartışmaları alevlendi. Peki, zorunlu arabuluculuk sistemi kira uyuşmazlıklarında beklenen etkiyi yarattı mı?

Adliyelerin ev sahibi-kiracı davalarıyla dolup taştığını kaydeden Özer, “İlla çıkacaksın diye kiracısının kapısına dayanıp konut dokunulmazlığını ihlal ederek tehdit eden ev sahibi de var, ‘asla çıkmam’ diye direnen, evi ateşe veren kiracı da. Bizleri okurken dehşete düşüren bu olaylar sonucunda sinirler geriliyor ve çok büyük maddi kayıplar yaşanıyor. Bu noktada yaşanan tüm problemleri Türk hukuk sistemine yüklemememiz gerek. Vatandaşlar kanuna saygılı olmalı, hak aramayı bilmeli. Özetle, vatandaşlarımız kendi çözüm yollarından ziyade kanunun çizdiği sınırlar içerisinde hareket ederse arabuluculuk sistemi beklenen etkiyi yaratacaktır” diye konuştu.

“DÜZGÜN HAZIRLANMIŞ BİR KONTRAT OLMALI”

Ev sahiplerinin hangi koşullarda kiracısını tahliye edebileceğine ilişkin soruyu da yanıtlayan Özer, özellikle kiracıların kesinlikle düzgün hazırlanmış bir kontrata sahip olması gerektiğini kaydetti.
Yıllar öncesinde hazırlanmış kontratların kırtasiyelerden satın alınarak hala kullanıldığını söyleyen Özer, “Öncelikle sözleşmenizde muhakkak net bir şekilde belirlenmesi gereken şeylerden ilki kira bedeli, kira bedelinin nasıl ve hangi zaman aralığında ödeneceği ve kira artışının ne şekilde olacağıdır” dedi.
Özer, tahliye koşullarını ise şöyle sıraladı:

Kiracı, bir kira yılı içerisinde 2 defa kirasını geciktirir ve ev sahibi bu gecikmeler ile ilgili 2 haklı ihtar veya 2 kez icra takibi yoluna başvurur ve 30 gün içerisinde ödeme yapılmaz ise kiracıyı evden tahliye edilir.
Kiralanan taşınmazda kiracının esaslı bir tadilata ev sahibinden habersiz girişmesi, yıkım yapması,
kiralanan tașınmazda uyuşturucu ticareti veya fuhuş gibi yüz kızartıcı eylemler tespit edilirse tahliye talep edebilir.

Usulüne uygun bir tahliye taahhüdünü elinde bulunduran ev sahibi kiracıyı evden çıkartabilir. Bu gibi
durumlarda tahliye taahhüdünün tahliye șartlarını taşıyıp tașımadığı önemlidir. Bu konuda da elbette
hukukçu bir kişiden destek alınması gerekir.

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açılarak kiracının tahliyesi talep edilebilir. Elbette tahliye davasında ev
sahibinin gerçekten bu taşınmaza ihtiyacı olduğunu ispat etmesi gerekmektedir.

Taşınmazın satılması durumunda yeni malik, kiracıya 1 ay içinde ihtar yollayarak tahliyesini ister. Akabinde tahliye gerçekleşmez ise dava yolu ile kiracı tahliye edilir.

HAKSIZ FİİLLERDE İZLENECEK YOL

Kira anlaşmazlıklarında şiddet, baskı ya da tehdite maruz kalınması durumunda ise Avukat Özer, şunları önerdi:

“Ev sahibi ya da kiracının şiddet, tehdit ya da baskı gibi haksız bir fiil gerçekleştirmesi durumunda izlenecek yol Cumhuriyet Savcılığına suç duyurusunda bulunmak. Zorunlu arabuluculuk süreci sadece kiracı ve ev sahibi arasındaki özel hukuktan kaynaklanan uyuşmazlıkları ortadan kaldırmanın çözüm yollarından bir tanesi.”

EV ARKADAŞLIĞI ÇIKMAZI

Enflasyon neticesinden fahiş kira artışlarına karşın vatandaşların izlediği bir diğer yol ise “ev arkadaşlığı”

Kiracıyla ev sahibi uyuşmazlıklarının yargı mercilerini meşgul etmesini önlemek için çalışmalar yürütülürken, ev arkadaşlığının da başka sorunlara yol açtığını kaydeden Özer, “Örneği, iki ev arkadaşının normalde kirayı ortak ödemesi lazımken, biri aylarca kira ödemiyor. Bu da artık hukukun başka bir dalına giriyor. Kişiler birbirine bu şekilde borçlanıyor. Toplumumuz ne yazık ki yaşanan ekonomik sıkıntılar neticesinde bu tür sıkıntılara maruz kalıyor. Olabildiğince bu tarz konularda da hassas olunmalı.”

Vahide Ayça Yaslı/ www.gazeteilksayfa.com